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改善型需求撑起后市,大户型的春天来了?

◎徐州日报记者 王巍巍

在很长一段时间内,“两房、三房即刚需”的属性已经得到了市场充分肯定。特别是在徐州市区,90㎡三房的经典户型仍是最多购房者的选择。但随着市区居民收入的提高,以及全面二孩的来临,购房者对大户型的需求越来越大,2015年,更多楼盘推出140㎡以上大户型。从全年来看,2015年徐州市区共成交140㎡以上户型3008套,同比增长25.07%。

徐州出现更多“改善型刚需”

2015年,徐州商品住宅销售面积段111—120㎡成交面积58.4万方,占比16.10%。其次91—100㎡成交53万方,占比15.86%,套数81—90㎡成交最高6096套,其次90—100㎡成交5965套,140㎡以上成交3008套,同比增长25.07%。

80—100㎡住宅是当前徐州购房者选择的主流,而在徐州市场占有率最高的十家品牌房企中,除绿城外,以万科、绿地、华润、万达等房企为代表的住宅项目面积段基本集中于此。但同时可见,111—120㎡面积段和140㎡以上面积段户型的快速增加,意味着徐州出现了更多的“改善型刚需”。

当子女长大,一室一厅已经无法满足居住需求;当生了两个孩子,两居室的房子必须扩容;当孩子上学,需要新房才有教育指标;当三代同堂,可能需要四室或更多的房间……改善型居住需求,也逐渐成为部分市民的刚性需求。

以“二胎政策”为例,如果想要三代同堂,按人头来算:父母一间房,孩子一人一间,老人一间,四房就自然成为“刚需”的选择了。同时,徐州三环外的项目更多考虑到改善型置业需求,以差异化的产品来应对竞争激烈的市场。2015年,国信、碧桂园、玺悦龙城等楼盘就推出了200㎡以上的大平层产品。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,二孩政策影响住房需求结构的变化,改善型需求突显,利好改善型项目。“二孩”后,家庭结构发生变化,原来一家三口变为一家四口。同时,也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭。此外,住房需求结构也发生变化,原来一家三口的居住需求一般为两房即可,“二孩”后,住房需求起码变为三房,甚至四房。因此,全面实施二孩政策后,生二孩的家庭住房状况改善成为必然,这对未来改善型住房项目来讲是利好。

记者了解到,目前市场上产品的供应结构也正在发生着改变。随着改善型需求逐渐开始释放,越来越多的房企正在根据楼市大户型成交渐增的趋势,而推出大户型房源,产品类型也有所改变,其中,部分项目直接一改往日营销策略,将主推产品改成洋房、别墅产品。

多重利好刺激改善型需求释放

和往年不同的是,2015年,随着政策对改善型需求的刺激,刚需产品“一枝独秀”的状况发生了改变,改善型置业需求强劲释放。

从“3·30新政”到10月24日最后一次降息,2015年,政策方面对于改善型需求的支持从未中断,从取消限贷到降息、降准,从提升房地产住房公积金贷款额度到降低二套房首付比例,每一次的政策调整都撬动了一批改善型需求购房者进入市场。尤其是“3·30新政”中的“营业税5改2”直接刺激了“卖一买一”类升级置业客群的换房节奏。同时,2015年公积金政策频繁调整且力度空前,提高使用效率与刺激需求兼顾。以上政策使得这类客群能够更快地将“小房”出手,购置“大房”。

从去年成交结构可以看出,改善型需求已经在释放。业内分析,2016年会延续改善型住房需求强劲的特点,需求成交比例有望进一步提高。主要是因为很多家庭现有的住房普遍户型较小,而且相当一部分现有住房质量不佳。

不少开发商表示,现在家庭经济条件改善了,有一定经济基础的人希望能住进更宽敞、舒适的房子是必然趋势。因此,开发商也会适应市场需求,推出越来越多的大户型房子。一位房地产销售人员还告诉记者,购买大户型的人大部分属于改善型住房需求,可大体划分为两类人群:一类是原来就住大户型,因为一些原因,如物业服务不好、环境差、交通不便利、人文环境不好、车位少等,考虑换房;第二类就是由于家庭成员增加,感觉房子居住面积不够,再考虑买大户型。

大户型房源规避中小户型缺陷

针对户型,人们对居住空间的功能布局以及可变空间的认识越发成熟,住房观念也开始由生存型向舒适型再到奢享型的转型。特别是对于改善型购房客群而言,除诉求房子的舒适性外,还追求环保以及多功能属性。

从居住角度考虑,大户型的房屋舒适度较好,因为很多房子受面积限制,一些居住的要求无法充分满足,如隔断较多、房间过小等。但大户型就完全可以规避这一缺陷。一般来说,大户型由于面积大,所以功能区间明确,各空间独立。在有空间招待亲朋好友的同时,也有自己的独立空间保护隐私。包括家人之间也可以有更多的个人空间,避免很多面积小带来的窘迫问题。

而考虑到楼市政策的不断变化,购买大户型的买家往往更看重一步到位的优势,在一定时间内省去换房麻烦,同时节省税费等换房时附加的费用。这就不同于小户型着重过渡性居住的特点。另外,一般大户型在小区规划过程中也都处在比较好的位置,采光观景都较有地理优势。

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