◎徐州日报记者 王巍巍
经历了2015年市场的跌宕起伏之后，2016年的楼市究竟走向何方成为众多开发商以及购房者关注的焦点。日前，多家市场研究机构发布2015年年报，其中，徐州万科以7.84%的市场占有率登顶徐州楼市，绿地、美的、荣盛、华润等房企紧随其后。从成交金额来看，2015年徐州商品房成交金额333.67亿元，楼市成交排名前十的房企占总成交的34.99%。2015年，市场集中度进一步提高，曾经绿地领跑、百花齐放的场景没有再出现，上市房企成为徐州楼市的主力军。
地产品牌影响力对应市场占有率
自2008年至今，徐州商品房供应平均每年增长5.94%，成交量平均每年以24.23%的速度高速增长，价格整体逐年攀升，每年增长在10.15%。
仅从商品住宅成交面积来看，万科城市场份额最大，为5.74%，其次为万达华府3.50%。成交金额万科城5.24%居首，其次是风尚米兰3.29%。
2015年徐州楼市整体经历了先扬后抑的发展阶段。品牌房企则通过调整价格、提高产品附加值等方面吸引购房者。
据业内人士介绍，无论是成交面积还是成交金额，2015年的徐州楼市基本被大型开发商占据。偶有中小开发商，比如西苑某开发商主要是因为2014年的成交客户由于不能网签备案，集中到2015年签约，另一方面大幅的价格下降也是成交上升的一个原因。
在徐州，万科、绿地、美的、荣盛、华润、万达、绿城、雨润、世茂、保利十家房企的商
品房成交金额为116.75亿元，占全市总成交金额的34.99%。从数据来看，徐州本土房企的市场占有率下降明显，品牌房企的市场号召力在徐州已得到具体体现。
房子对于购房者来说已不仅仅是完成简单的居住功能，同时也代表着生活的品质。如今购房者已经逐步过了以价格高低来衡量楼盘的品质，更多的会考虑生活、交通、建筑品质等因素。在各大房企布局徐州的过程中，购房者往往会对开发商的品牌实力更加注重，这也逼迫中小房企尽快转型求生存。
资深业内人士、徐州新景祥总经理吴峰认为，购房者对于品牌开发商认同度的提升主要来源于几个方面：一是品牌房企在全国各地都受到认可，具有很多现成的“样本”可供参考，购房者的从众心理比较强；另一方面，品牌房企产品线丰富，能够提供较多的产品类型，且经过市场检验；另外，品牌房企的物业服务及配套远非本土房企所及，像绿城、万科、碧桂园等房企均有自己的物业公司，且在外地购房者中有较好口碑。
对于后市，业内普遍认为，随着市场集中度进一步提升，竞争加剧态势不可避免，“愈大愈快、强者恒强”态势仍将是主导未来行业生态格局的基本定律。
2013年，万科首进徐州，九里山以北还是一片荒芜，如今，成片高楼已拔地而起，菜场、学校、公交、商业配套一应俱全。一个区域的成熟，可能需要5—10年，但是在大盘造城的背景下，从无到有仅需2—3年。
1月6日，市国土资源局发布公示，2015—21号天齐路东城镇住宅地块被徐州苏宁置业有限公司拍得，土地面积182041㎡，成交价2.73亿元。这一次，苏宁与万科成了邻居。
据悉，苏宁置业正积极规划，希望在北区建设一座生态旅游新城。该城依托九里山自然优势，在九里山北部片区打造5000亩集人文景观、自然景观、休闲游憩、户外运动、文化历史展示、旅游会务接待等多功能为一体的综合生态旅游新城。
除北区外，最值得关注的是东区和平路延长段的发展。2011年，和平路东延二期工程开始施工，这条“黄金走廊”一直向东延展，直通高铁站站前路。如今，这一区域将迎来新一轮的发展热潮。这里有高铁东站、珠山宕口公园、金龙湖，地铁一号线振兴大道站位于珠山宕口公园东侧。绿地之窗、星湖湾、玺悦龙城、美的城等楼盘抢先入驻。
2015年底，绿城东方雅园项目的惊艳亮相成为该区域的标志性事件。绿城在云龙湖边的中式合院紫薇公馆在2015年创下了徐州别墅项目最高销售纪录，也是唯一一个仅凭别墅销售就跻身楼市成交金额TOP10的品牌房企，市场占有率达到2.34%。据悉，东方雅园项目包含120—228㎡坡地洋房，84—118㎡瞰景高层等业态，总建面15万㎡。
同时，2015-32号和平路东延北侧地块被美的建业取得，这将是美的在徐州开发的第四个项目。数据显示，美的2015年在徐州的商品房成交金额为15.52亿元，主要来自美的城、美的翰城、美的新城项目。美的地块均位于徐州东部，也从侧面反映出徐州购房者对于东部城区的认可。
此外，徐州西部城区的崛起也指日可待。徐州雨润农副产品全球采购中心副食品中心目前已开业，荣盛城和雨润新城均是造城性质的大型项目。未来姚庄区域和大郭庄机场区域都被认为是未来徐州楼市的热点板块。铜山新区沿北京路区域也有望迎来新的品牌房企。
大房企布局徐州，推动区域成熟
行业集中度提高，楼市加速洗牌
日前，万达王健林发布万字工作报告，进一步明确了万达“去地产化”的决心。王健林的表态和万达的转型，似乎预示了房地产行业正在发生天翻地覆的变化。
楼市调整不可避免地加速行业洗牌，中小地产商面临出局险境。不少中小企业资金压力明显加大，不得不退出地产行业或寻求品牌房企合作。这种情况在二三线城市表现尤为突出，由于无力对抗外来品牌房企，中小房企提供土地和建设、品牌房企负责营销推广的案例越来越多。但是从长远来看，随着行业集中度越来越高，强者愈强的马太效应将更加明显。
在徐州，尽管本土房企有自身的优势，但是上市公司进入徐州市场后所起的变化有目共睹。特别是近一年来万科、荣盛、绿城、华润等房企动作频频，所开发的楼盘销售量居高不下，对区域市场造成较大冲击。不论是品牌号召力，还是房企的资金实力，中小房企均处于劣势。
“房企的平均利润率明显降低，必然会推动行业洗牌，促使行业集中度提升。特别是很多并不以房地产为主业的企业，势必会退出。”中原地产首席分析师张大伟说，“过去市场火爆，各种行业的企业都扎堆搞房地产，依赖土地快速升值赚钱。但现在这种模式到了临界点，洗牌是优胜劣汰，是行业理性回归。
同策咨询研究部总监张宏伟则认为，楼市已经进入下半场，在“下半场”这个时间段内，住宅市场需求基本平衡，价格走势会相对平稳，楼市进入下半场新增客户需求会更加差异化。房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。
于是，2014年下半年以来，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会，还是为了降低融资成本的需要，品牌房企谋求转型投资的趋势在2014年以来显得非常火爆。比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。
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